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业绩会实录︱中骏置业:不疾不徐进击千亿控制负债率在80%以下

来源:本站 作者: 发布时间:2015-12-12 02:09:39 人气: [ ] 查看评论

  3月15日,中骏置业(01966)在香港举办了2017年度业绩发布会。中骏置业董事会主席兼总裁黄朝阳提出了明确的进击目标,即2018年达到500亿合约销售额,明年达到800-900亿,2020年突破千亿,他还表示,“千亿不是上限”。

  从左到右依次为:中骏置业执行董事兼助理总裁黄伦、执行董事兼副总裁黄攸权、董事会主席兼总裁黄朝阳、财务总监兼公司秘书李少波

  信心或许源于2017年的良好业绩。智通财经app了解到,截至2017年12月31日止年度,中骏置业收益161.05亿元人民币(下同),同比增长29%;母公司拥有人应占溢利28.4亿元,同比增长37%;每股盈利0.799元,末期息每股0.13港元。

  公告显示,公司全年实现合同销售金额达约332.47亿元,其中包括合营公司及联营公司的合同销售金额约73.22亿元,合同销售面积约191万平方米,其中包括合营公司及联营公司的合同销售面积约45万平方米,按年分别上升约41.3%及15.1%。全年平均物业销售价格约为每平方米17365元,同比增长约22.5%。

  于2017年12月31日,该集团及其合营公司及联营公司拥有土地储备总规划建筑面积约1557万平方米,该集团占土地储备总规划建筑面积约970万平方米,并分布于23个城市。2017年,该集团及其合营公司及联营公司新增38个项目;合计地上可建面积约645万平方米,总土地成本约321.67亿元,平均土地成本约每平方米4990元。

  控制拿地成本方面,中骏置业执行董事兼副总裁黄攸权介绍,中骏去年新增的38个项目中,只有6个拥有100%的权益。从获取方式看,38个项目仅有9个属于招拍挂,收购的有14个,还有15个是与其他开发商合作的,因此虽然土地总成本价超过300亿,但平均土地成本仅为4990元/平方米,中骏的权益土地金占比78%,约为251亿元。

  去年开始,公司进行跟投机制,每个项目的跟投股权上限是10%,下限是5%要求项目及总部的管理层都必须要跟投。黄攸权认为跟投机制的效果很好,管理层干劲十足,有望明年就达到千亿目标。

  比如,此前中骏的标准是拿地到销售周期是8个月,实行跟投后,管理层为了提高利润回报率,往往会加快到6-7个月,最快一个项目甚至在拿地后4个月20天就进入了销售阶段。

  此外,公司在业绩会前一天宣布了分别为31.72亿港元、900万美元两个批次的定期贷款融资,利率为香港银行同业拆息及伦敦银行同业拆息加3.3%,整体融资成本仅在6%左右。

  问:公司走快周转模式,最快周期不到五个月时间,那么平均开发周期是多久?能否详细介绍跟投计划,它的效果好在哪里?三年千亿目标的年度增长规划如何?去年毛利率提升的原因是什么?管理层希望毛利率达到什么水平?

  答:平均开发周期是八个月。关于跟投计划,我们每个项目都是强制跟投,项目和总部的管理层一定要跟投,跟投上限是10%,每个项目我们都拿出5%~10%的股权来给管理层,下限是5%,这部分股权占的是资金峰值、买地资金和前期投入,同股同权。效果好有几个方面原因:管理层要提高投资回报率,所以他们会把原本比如八个月的周期缩短到六个月七个月,提高周转速度;管理层自己投资到项目中,那么他们自己就会严格考虑和执行项目风险管控。

  千亿计划的分步目标是这样的,2018年的目标是合约销售额突破500亿,明年希望能达到800亿~900亿,特别是我们推出跟投制度后,管理层斗志激昂,也有可能明年就突破1000亿,但千亿不是上限,我们的计划是成为千亿级别的企业。

  问:这两年来房企拿地资金较高,如果要达到千亿目标,就要不断买地,这会不会进一步推高公司的负债率?

  答:我们去年的销售创新高,买地也创新高,但我们的负债率反而是下降的。其实这就要看资金的周转快不快,如果够快的话,其实不会造成进一步的负债,在我们扩大规模的同时,还是会控制在80%左右的负债线。

  答:我们去年开始布局长租公寓,这要从大的层面来讲,我们去年打造了“Fun+”幸福生活生态圈,面向未来消费升级。

  “Fun+”包括几个业态,一个是长租公寓,中文叫方隅,英文叫Funlive短期有50万间,长期可能要做到100万间;第二个业态是联合办公,Funwork;第三个业态是健身跟健康,叫Funsuper,包括原来的商业办公和物业。

  我们同时提出了“IFun”的概念,希望打造一个互联网和AI的平台,能把长租公寓、联合办公、商业购物中心、办公、物业、包括健身健康,还有一部分教育业态,整个打通,建立一个面向未来,会升级的体验生态圈。

  长租公寓中骏是重资产跟轻资产互相结合,重资产方面我们成立了“中骏方隅资本”,要建立一个基金,重资产开发完以后就把项目卖给这个基金,通过这个基金来解决重资产变为轻资产,第二个就是叫轻资产模式,重资产跟轻资产两者要互相结合起来。

  答:现在投入的资金大概有20亿左右,布局的事5万间。我们做长租公寓是轻重结合的,今年轻资产的投入大概预算在30亿左右,这个实现以后,每一年的租金收入大概就有20几亿。但它是滚动开发的,投一期5万间以后,就不断有出租有收入,不断的滚动。明年基本上可以实现20亿。资产证券化这块,我们肯定会积极考虑,轻资产的模式是重点。

  问:公司去年销售的权益占比大概多少,现在的整体占比是多少?今年毛利率是否还能保持到30%以上的水平?今年的可售资源占比是多少?

  答:去年买地的332亿里,我们的权益占比78%,整个土储占比三分之二左右,毛利率今年是34.1%,随着一二线城市交房,基本上陆陆续续会增加,我们争取保持在30%。可售资源今年会超过800亿,如果加上这一两个月买的地,将会超过1000亿。因为第一季度买的地是有可能在第四季度就开盘。

  答:主要增长还是上海的写字楼比较多,未来在一线城市,北京、上海、深圳还有一些好的地段,会做一些持有性的商业,当然可能是办公。

  因为去年上海的办公楼,还有南安的商城,这些项目去年其实都是在建,都是在投入的,所以整个帐面价值在上升,但因为还没有真正投入到运营当中,所以其实还没有产生收益。接下来在2018年,尤其是2019年,随着项目交房,租金会逐步上升。

  答:净负债保持在80%的上下。另外还有融资成本,还是会有进一步下降的空间。我们的最新公告显示,我们最近在香港融了大概31.7亿港元,再加上900万美元,这一块的利息是香港银行同业拆息,伦敦银行同业拆息加3.3%,这个数字跟今年6.5%的平均融资成本相比,还是有一定的空间,可以减下来。

  答:其实也没有什么特别的节奏,我们拿地的观念是,要符合我们的投资价值。我们去年拿了44块地,全部是底价、低价。现在拿地已经是一个技术活了,我们会全覆盖去研究,我们会看看有没有低价、底价合作机会,或者一些价值判断是不是别人看不到,我们能够看得到,会不会有持有型的物业可以做长租公寓,等等。如果有合适的,我们一个月买5块地也可以,没合适的可能一块地也不拿。我们始终坚持不去碰高价地。

  我们的投资工作,整体来讲还是比较好的。关于楼市,今年可能下半年的机会会更好,因为整体资金的盘面相对比较紧张,下半年可能会有更多的投资机会。

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